April 14

Corona-Virus: Schlechte Nachrichten für Immobilienfondsinvestoren

Allgemein, Artikel, Geschlossene Fonds

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Handel, Hotels und Restaurants zahlen keine Mieten. Viele große Einzelhändler wollen keine Mieten mehr bezahlen. Wann trifft es die Bürogebäude?

Hintergrund

Was die Meldungen über mögliche Mietausfälle für Anleger und für die Gesellschaft zum Problem macht, ist die Tatsache, dass ein großer Teil der jetzt von Mietausfällen bedrohten Immobilienobjekte über Geschlossene Immobilienfonds, Offene Immobilienfonds und teilweise über Crowd Investing finanziert ist und so die private Altersvorsorge eines wichtigen Teils der Gesellschaft ausmacht.

Hinzu kommt, dass dann, wenn der jeweilige Fonds nicht betroffen ist, die Gefahr gravierender Wertverluste am gesamten Gewerbeimmobilienmarkt besteht, wovon dann jeder Investor betroffen wäre.

Viele Selbständige aber auch manche Arbeitnehmer haben ihre Altersvorsorge über Geschlossene Fonds bzw. sog. AIF-Fonds und die beliebten Offenen Immobilienfonds in Immobilien investiert. Immobilien gelten nun mal, vor allem in Deutschland, als sichere Anlage. Deshalb werden sie auch von den Anbietern und Vermittlern gerne als Sachwerte beworben.

Unabhängig davon, ob diese Zuordnung tatsächlich zutreffend ist (investiert wird schließlich in Fondsanteile und nicht direkt in Immobilien), entsteht durch die aktuelle Corona - Krise ein großes Problem. Der seit Monaten immer wieder diskutierte Crash am Immobilienmarkt könnte jetzt Realität werden.

Wer will noch Miete zahlen?

Am Samstag den 28. 3. berichtet die „Süddeutsche Zeitung“, dass sich die Bundesjustizministerin „über den Stopp von Mietzahlungen für Ladengeschäfte großer Firmen“ empört habe. Die Rede ist von dem Modehaus H & M und von Adidas, die wegen der angeordneten Ladenschließungen die Mietzahlungen für ihre Filialen eingestellt hätten. Bei H & M geht es bundesweit um 460 Filialen, oft im Kern der Innenstädte. Der „Spiegel“ berichtet nun, dass Deichmann für seine 1200 Schuh-Filialen in Deutschland ab April für die Dauer der behördlich angeordneten Zwangsschließungen die Mietzahlung „aussetzen“ wolle. Das „Handelsblatt“ vom 27. 3.  berichtet ausführlich über die Folgen der Ladenschließungen und nennt dabei auch Puma, Gerry Weber und Marc O`Polo, die gleichfalls die Mietzahlungen aussetzen wollen oder dies erwägen.

Auswirkungen auf Immobilienanlagen

Bei den Offenen Immobilienfonds könnten die Auswirkungen gravierend ausfallen. Nach der „Auswertung der offenen Publikumsfonds“ per 31.12.2019 des Verbands BVI waren bei den offenen Immobilien-Publikumsfonds, in denen rund 100 Mrd. € mehrheitlich für die Altersvorsorge gedachten deutschen Anlegergeldes investiert sind, 53,9 % in Büro- und Praxisimmobilien angelegt. Den zweitgrößten Anteil mit 25,9 % nahmen die Investitionen in Handel/Gastronomie ein. Es folgen Hotels (8,4 %) und Lagerhallen (4,1 %). Das hört sich wie eine Aufzählung der Immobilienformen an, die von der Corona-Pandemie besonders betroffen sind.

Bei den Geschlossenen Fonds berichtet die „Immobilienzeitung“ vom 27. 2.2020, die sich auf die von dem bekannten Fachjournalisten Stefan Loipfinger auf seinem Internet-Portal „investmentcheck.de“ veröffentlichten Bericht über die Platzierung in 2019 beruft, von einem Inlandsimmobilienanteil von ca. 60 % und einem Anteil der Internationalen Immobilien von 23 %. (Gesamtvolumen 1,54 Mrd. €).

Während bei den Offenen Immobilienfonds in beschränktem Umfang ein kurzfristiger Ausstieg derzeit noch möglich ist, fällt diese Option bei Geschlossenen Fonds, AIF-Fonds und beim Crowd – Investing weitgehend aus.

Und der Wohnungsmarkt?

Die Wochenzeitung „Die Zeit“ lässt in ihrer aktuellen Ausgabe vom 28./29. 3. unter der auf den Wohnungsmarktboom der letzten Jahre bezogenen Überschrift „War`s das?“ Experten zu Wort kommen. Immer wieder wird auf die besondere Charakteristik des Wohnungsmarkts verwiesen, die von der des Gewerbemarkts abweiche. Immerhin muss weiter gewohnt werden. Eine zutreffende Feststellung, die darauf zielt, dass keineswegs feststeht, ob alle Gewerbeimmobilien nach der Krise weiter gebraucht werden.

 Konkrete Prognosen gibt es auch hier natürlich nicht. Immerhin lernen wir, dass es u. a. darauf ankomme, ob der Krisenverlauf in Form eines V (starke Erholung nach starkem Abfall) oder in Form eines L (starker Abfall mit langer Durststrecke) vonstattengeht, wobei der letztere Fall „kritischer“ wäre, was leicht nachvollziehbar ist.

Blick in die trübe Zukunft

Trüb meint in diesem Fall, dass Zukunftsprognosen angesichts der derzeit wenig geklärten Situation kaum sinnvoll sind. Die Prognose, dass sich nach der Pandemie die Welt deutlich verändert haben dürfte, ist allerdings nicht sehr spekulativ. Dass die Corona - Krise einen veränderten Blick auf die Immobilie als Anlageobjekt bewirken wird, erscheint fast zwingend. Die Erwartung, dass sich die immobilienverliebten Deutschen nach neuen Gewissheiten werden umsehen müssen, trifft sehr wahrscheinlich ein. Genauso wie ein kräftiger Einbruch der Lebensqualität im Alter bei den betroffenen Immobilienfondsinvestoren.

Der Beitrag wurde erstellt von Helmut Kapferer und wurde in „versicherungspraxis24“ erstmals veröffentlicht.


Tags

Corona, Immobilien, Miete


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  • Aktuelle Ergänzung des Beitrags:
    Unter dem 10. 5. 2020 veröffentlicht das „Handelsblatt“ einen Beitrag zu der Etnwicklung der Büromieten in Coronazeiten „Ende der Sonderkonjunktur: Bei Bürovermietern brechen Einnahmen weg“.

    Von einem massiven Ansteig der Leerstände an den deutschen Top-Standorten, von einem massiven Rückgang des Vermietungsgeschäfts (im April um 50 % gegenüber dem Vorjahr laut Wolfgang Speer von Colliers International) und vielen anderen besorgniserregenden Entwicklungen am Gewerbeimmobilienmarkt ist die Rede. Unter anderem wird aus einem Strategiepapier der Fondsgesellschaft DWS (Deutsche Bank) zitiert, wonach bei europäischen Büros in diesem Jahr mit einem Mietrückgang i. H. v. 6 Prozent zu rechnen sei.

    Das „Handelsblatt“ beschäftigt sich auch mit dem vielgehörten Hoffnungs-Argument, wonach in Pandemiezeiten durch die Abstandshaltung mehr Flächen benötigt würden, so dass Nachfragerückgänge aufgefangen werden könnten. Das Blatt stellt dem entgegen, dass schon dann, wenn die Homeofficequote um mehr als einen Prozentpunkt pro Jahr ansteigt, „das Zyklusende im Büromarkt“ eingeläutet würde.

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  • Warum fallen denn da nicht die Kurse der offenen Immobilienfonds umgehend, wenn solche Nachrichten bekannt werden. Wer manipuliert denn da den Kurs? Un wenn ja, wie?

    Reply

    • Die Preisfeststellung bei den Offenen Immobilienfonds erfolgt, da es ja keinen Börsenhandel und also auch keinen börsentäglichen Kurs von Immobilien gibt, auf der Basis von Gutachten. Das Procedere ist so, dass sich stärkere Kursbewegungen mit erheblicher Zeitverzögerung im Preis niederschlagen können. Zwar gibt es von den meisten Offenen Immobilienfonds auch Börsenkurse. Nur orientieren sich auch die an der offiziellen Feststellung des Inventarwerts/Rücknahmepreis. Das ist auch nicht unbedingt falsch, weil ja zum Inventarwert/Rücknahmepreis, so wenig aktuell er auch sein mag, auch tatsächlich Anteile zurückgegeben (verkauft) werden können.
      Die Preisfestellung bei den Offenen Immobilienfonds ist also nicht mit der Preisfestellung bei Investmentfonds auf Wertpapierbasis vergleichbar., bei der Kursveränderungen der zugrundeliegenden Aktien fast unmittelbar adaptiert werden.

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